Considérations avant de vendre une maison en Floride – panneau à vendre immobilier

Que vous réduisiez un nid vide ou deveniez trop grand pour une maison de démarrage, la vente de votre maison ou de votre condo est compliquée et a des ramifications légales. Bien que les étapes de la vente d'une maison soient similaires, quel que soit votre lieu de résidence, les lois et les pratiques immobilières de la Floride sont uniques à certains égards.

Se familiariser avec le processus dès le début vous aidera à éviter les problèmes plus tard. Voici un aperçu des bases - du travail avec un agent immobilier à la divulgation des informations requises par la loi à la clôture de la transaction.

Travailler avec un agent immobilier en Floride

La plupart des gens qui vendent leur maison en Floride travaillent avec un courtier ou un agent immobilier agréé. Un bon agent immobilier vous aidera à évaluer votre maison, sur la base d'une analyse comparative du marché, à la commercialiser efficacement auprès d'acheteurs potentiels et à d'autres tâches, telles que l'examen des documents d'achat de la maison et la négociation avec les acheteurs pour conclure la vente.

Avant de signer un contrat d’inscription (mentionné ci-dessous) avec un agent, obtenez les références de vos autres vendeurs et vérifiez les avis des internautes sur des sites tels que Zillow et Trulia. Vous pouvez trouver des agents immobiliers licenciés en Floride à la recherche de détenteurs de licence du Département des affaires et de la réglementation de la Floride.

Signature d'un contrat d'inscription en Floride

Une fois que vous avez trouvé un agent immobilier avec lequel vous souhaitez travailler, vous signerez un «contrat d’inscription» donnant à celui-ci le droit de commercialiser et de gérer la vente de votre maison. La plupart des agents immobiliers utilisent des formulaires standard créés par leur état ou leur association d'agents immobiliers locale, telle que la Florida Association of Realtors.

Les contrats de référencement couvrent généralement les termes suivants:

  • La commission que vous (le vendeur) paierez. Cela représente généralement entre 5 et 6% du prix de vente du logement et est réparti entre votre agent immobilier et le mandataire de l’acheteur.
  • Le type de liste. La plupart des agents inscripteurs voudront que vous signiez un droit exclusif de vendre la liste, ce qui vous oblige à verser une commission à l'agent, quel que soit le moyen d'acheminement de l'acheteur (voir le modèle de contrat d'inscription avec droit de vente exclusif de Florida Realtors Residential Real Estate). D'autres arrangements sont toutefois possibles, tels qu'un liste ouverte, dans lequel vous vous engagez à payer une commission à l’agent qui fait venir un acheteur, ou un fiche agence exclusive, dans lequel vous convenez que votre agent est le seul agent autorisé à vendre votre maison, mais que vous ne paierez de commission que si l'agent amène l'acheteur (et non, par exemple, si vous trouvez vous-même un acheteur).
  • Durée de la liste. Dans tous les cas, le contrat d’inscription couvre une période donnée, telle que 90 jours.
  • Prix ​​d'inscription. Votre agent vous recommandera le prix de vente approprié en comparant les prix de maisons similaires répertoriées dans votre voisinage immédiat, en fonction de son expérience et des données trouvées dans un service inter-agences (MLS). Pour savoir si l’agent recommande un prix approprié, le site Web de la National Association of Realtors est une bonne source d’information sur les prix des maisons actuellement sur le marché, et des sites tels que Zillow et Trulia fournissent des données sur les prix de vente réels.
  • Articles inclus ou non inclus dans la vente. Par exemple, vous pouvez prévoir de laisser un lave-vaisselle encastré (qui fait donc partie de la propriété que l'agent est contraint de vendre), mais d'exclure le réfrigérateur que vous prévoyez d'emménager dans votre nouvelle maison.
  • Devoirs et obligations du vendeur et de l'agent immobilier. Votre contrat expliquera comment l'agent immobilier va répertorier ou commercialiser votre maison, quel type d'assurance vous devez maintenir sur la propriété et quelles informations vous devez fournir.

Faire des révélations immobilières en Floride

Jurisprudence étatique en Floride (Johnson v. Davis, 480 So.2d 625 (Fla. 1985)) oblige les vendeurs à divulguer tous les faits connus ou les conditions relatives à leur propriété qui ont une incidence importante sur sa valeur et que d'autres ne peuvent pas facilement observer. Le vendeur remplira un formulaire de divulgation, qui fournit des détails sur la propriété, notamment:

  • si des appareils spécifiques doivent être réparés
  • défauts dans les systèmes électriques, de plomberie et de chauffage et de refroidissement
  • conditions environnementales, telles que les termites ou l'amiante
  • problèmes structurels, tels que des fissures dans la fondation ou des fuites dans le toit
  • questions juridiques, telles que les restrictions d'actes, et
  • autres informations spécifiées sur la propriété.

Un vendeur est tenu par la loi de divulguer quelques informations supplémentaires. Le vendeur devra remplir un formulaire de déclaration de taxe pour l'acheteur, indiquant que les taxes foncières peuvent changer après l'achat (voir Fla. Stat. § 689.261).

Le vendeur devra également indiquer si la propriété présente des niveaux élevés de radon (voir Fla. Stat. § 404.056 (5)), si elle est affectée par l’érosion côtière et si les réglementations fédérales, nationales ou locales régissant la propriété côtière (voir Fla. Stat. § 161.57), et si la propriété fait partie d'une association de propriétaire obligatoire (voir Fla. Stat. § 720.401).

Si vous vendez un condo, vous devez fournir des informations supplémentaires, telles que des détails de gestion immobilière, des informations sur les temps partagés et les informations du développeur (voir Fla. Stat. § 718.503).

De plus, si votre maison a été construite avant 1978, vous devez vous conformer aux divulgations fédérales en vertu du Titre X concernant la peinture et les dangers liés au plomb. Voir la section Divulgation principale du site Web de l’EPA pour plus de détails.

Répondre aux offres des acheteurs, aux contre-offres et aux contrats d'achat

Un acheteur qui souhaite acheter une maison particulière en Floride fera au vendeur une offre écrite précisant le prix, l’acompte proposé, les imprévus éventuels (par exemple, la réception d’un rapport d’inspection satisfaisant rempli par un inspecteur qu’il engage ou le organiser le financement ou la vente de leur maison actuelle), etc.

Vous pouvez refuser une offre, l'accepter telle quelle ou (plus généralement) répondre à l'offre d'un acheteur par une contre-offre. Une contre-offre accepte une partie ou la plupart des conditions de l’offre, mais suggère des modifications, notamment un prix plus élevé ou une date de clôture supérieure à celle proposée par l’acheteur.

Un contrat juridiquement contraignant, généralement appelé contrat d'achat, est formé lorsque vous acceptez et signez l'offre finale de l'acheteur (en acceptant les modifications éventuelles par rapport à l'offre initiale). Votre contrat contiendra les conditions clés de la vente, telles que le prix convenu, les imprévus, les conditions de financement, la résolution des litiges et la date de clôture. Voir le contrat résidentiel de vente et d'achat du Florida Realtors Association pour un échantillon du formulaire standard.

Une fois qu'un contrat d'achat a été signé par l'acheteur et le vendeur, la transaction est bloquée.

Entrer en engagement en Floride

L'engagement est la période de temps entre la signature du contrat d'achat et la fermeture de la maison. Vous choisirez un dépositaire légal ou un agent en titre; une tierce partie neutre servant d'intermédiaire et supervisant le processus (préparation des rapports sur les titres, élimination des imprévus des acheteurs, détention et décaissement des fonds, etc.).

L'acheteur a généralement beaucoup plus à faire pendant cette période que le vendeur. À la clôture de l'entiercement, l'acheteur devra finaliser le financement, éliminer toutes les éventualités, faire évaluer la maison (normalement requise par les prêteurs hypothécaires) et souscrire une assurance titres, généralement dans les délais fixés par le contrat d'achat.

Des problèmes surgissent souvent nécessitant une négociation, par exemple le fait de savoir qui paiera pour les problèmes de réparation identifiés dans un rapport d'inspection. L'acheteur peut exiger que vous payiez pour remédier à un défaut de votre logement ou pour réduire le prix d'achat. Si vous ne pouvez pas parvenir à un accord acceptable, l'acheteur peut avoir le droit de revenir en arrière.

Assister à la fermeture de votre maison en Floride

À la clôture de l'entiercement (connue sous le nom de clôture ou de règlement), vous et l'acheteur devriez avoir rempli toutes les conditions de votre contrat d'achat. Lors de la clôture elle-même (parfois une réunion des parties, parfois à des endroits différents), tous les documents et fonds définitifs seront échangés entre l'acheteur et le vendeur. L'acheteur vous paie le prix d'achat. Vous lui remettez un acte de propriété et d'autres documents de transfert, ainsi que le titre de propriété de la maison ou du condo. Vous remboursez les emprunts en cours sur votre propriété et versez des commissions aux agents immobiliers (conformément à votre contrat d’inscription).

La fermeture a normalement lieu au cours d’une journée, bien qu’il soit possible de l’étaler sur plusieurs jours.

Les vendeurs n’ont généralement pas besoin d’être présents à la fermeture de la Floride, à condition que tous les frais soient payés et les documents signés. En règle générale, les acheteurs signent les documents finaux au bureau de leur société de titre ou de leur agent d’entiercement et récupèrent les clés. La société en titre enregistrera le nouvel acte au nom des acheteurs dans un bureau du gouvernement local, et la maison leur appartient officiellement.

Pour plus de détails, voir l'engagement et la clôture lors de l'achat ou de la vente d'une maison.

Travailler avec un avocat

À la différence de certains États, la Floride n’exige pas que les vendeurs associent un avocat à la transaction de vente à domicile. Même si cela n’est pas nécessaire, vous pouvez décider de faire appel à un avocat à un moment donné du processus, par exemple, pour examiner le contrat final ou pour aider à la clôture des détails.

Vous pouvez également demander l'aide d'un avocat dans des situations inhabituelles, par exemple si vous rédigez un contrat de bail vous autorisant à louer la maison pour une période prolongée après la clôture, ou si des problèmes apparaissent dans le rapport de titre, tels que un privilège sur votre propriété.

Et si vous vendez votre maison sans agent immobilier (une «vente par le propriétaire» ou FSBO), il peut être utile de faire appel à un avocat pour vous aider avec les formalités légales.

Consultez notre annuaire des avocats pour trouver un avocat spécialisé dans l'immobilier en Floride.

Plus d'informations sur la vente d'une maison

La section Immobilier résidentiel comprend une variété d'articles utiles sur tous les aspects du processus de vente à domicile, y compris les stratégies de marketing et les questions fiscales.

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