=> Vente à découvert (immobilier) – Wikipedia – panneau a vendre maison

UNE vente flash est une vente de biens immobiliers dans laquelle le produit net tiré de la vente du bien immobilier sera inférieur aux dettes garanties par des privilèges sur le bien immobilier. Dans ce cas, si tous les détenteurs de privilège acceptent d’accepter moins que le montant dû sur la dette, une vente du bien peut être réalisée.

Une vente à découvert a deux composants intrinsèques et indissociables. Une vente à découvert réussit lorsqu'un (1) titulaire (s) de privilège (ou société de prêt hypothécaire) accepte de dégager un montant inférieur au montant dû sur le billet (dette) à la suite de (2) une vente sans lien de dépendance égale ou inférieure à la valeur estimée. Valeur pour cette propriété. Le prix de vente acceptable est intrinsèquement défini comme étant égal ou inférieur à la valeur estimée, ce qui permet d’atteindre le processus. Un acheteur prudent ne paiera pas plus que la valeur estimée, et une banque ou une société de financement ne fournira pas une hypothèque d'un montant supérieur à la valeur estimée, limitant ainsi le produit de la vente à découvert à un rendement brut maximal de la valeur estimée de la propriété. Une vente à découvert peut avoir lieu lorsque le titulaire de privilège s’attend à ce qu’une hypothèque ne soit jamais remboursée et à la valeur de la maison (en raison de l’état de la maison, par exemple si un propriétaire précédent a quitté la propriété et l’a laissée endommagée ou détruite, ou les conditions économiques générales dans les pays ou à l’échelle nationale) ne récupérera pas (ni rapidement ni du tout) les fonds propres permettant le paiement intégral de l’hypothèque.

Il est important de comprendre qu'un détenteur de privilège n'est pas tenu d'accepter la valeur estimée et peut exiger un prix de vente plus élevé. Dans ce cas, une "vente" avec un acheteur prudent et sans lien de dépendance ne constitue plus une attente raisonnable ou réalisable. Au lieu de cela, la demande d'un montant supérieur à la valeur estimée (mais inférieure au montant dû sur la dette) est appelée un "règlement à court terme". Certains détenteurs de privilèges accepteront une vente à découvert mais pas un règlement à court terme tout en exigeant une valeur supérieure à la valeur estimée. C'est un paradoxe, car ni l'un ni l'autre n'est réalisable et tous deux prédestinés à l'échec.

Par conséquent, une "vente à découvert" ne peut être réalisée que lorsqu'un détenteur de privilège est prêt à accepter moins que ce qui est dû sur la dette tout en acceptant également un prix de vente égal ou inférieur à la valeur d'expertise de la propriété.

Les créanciers titulaires de privilèges sur des biens immobiliers peuvent comprendre les hypothèques principales, les hypothèques de second rang, les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), les privilèges des associations de propriétaires, les privilèges des mécaniciens, les IRS et les privilèges fiscaux de l'État, qui devront tous approuver la vente en contrepartie du paiement. moins que le montant qui leur est dû. Les détenteurs de privilège ne sont pas obligés d'accepter moins, mais ils le font souvent car l'alternative consiste à laisser la propriété aller à la forclusion.

Une vente à découvert est une solution plus avantageuse que la saisie immobilière et est devenue monnaie courante aux États-Unis depuis la récession immobilière de 2007. D'autres pays ont des procédures similaires. Par exemple, au Royaume-Uni, le processus s'appelle Vente assistée volontaire.[1] Bien que la vente à découvert et la saisie entraînent une information de crédit négative auprès du propriétaire, ce dernier ayant agi de manière plus responsable et proactive en vendant à découvert, son impact sur le crédit est moindre.

Programme alternatif de forclusion à la maison abordable (HAFA)[[[[modifier]

Le programme HAFA a expiré le 31 décembre 2016.

En 2009, le gouvernement a mis en place le programme Making Home Affordable (MHA). [2] pour faire face à la récession immobilière et à la nécessité d’aider les propriétaires à gérer leurs prêts immobiliers. Ses principales composantes sont la modification de prêt (Programme de modification abordable pour la maison appelé HAMP). [3] et les alternatives de forclusion (alternatives de forclusion à la maison abordable connu sous le nom de HAFA).[4] HAFA® offre aux propriétaires la possibilité de sortir de chez eux et de se libérer de la dette hypothécaire restante grâce à une vente à découvert. Il fournit également aux propriétaires ou à leurs locataires une aide au déménagement allant jusqu'à 10 000 $. Grâce à HAFA, vous pouvez vendre à découvert votre résidence principale ou votre bien locatif. Une fois que vous avez terminé une vente à découvert HAFA, il y a dispense de carence, ce qui signifie que vous êtes libéré de toute dette hypothécaire restante.

Vous pouvez être admissible à HAFA si vous répondez aux critères de base suivants:

· Vous avez du mal à faire vos versements hypothécaires en raison de difficultés financières.

· Vous êtes en souffrance ou risquez de prendre du retard sur votre prêt hypothécaire.

· Vous avez obtenu votre prêt hypothécaire au plus tard le 1er janvier 2009.

· Votre propriété n'a pas été condamnée.

· Vous devez jusqu'à 729 750 $ sur votre résidence principale ou sur un bien locatif de un à quatre logements (les limites de prêt sont plus élevées pour les immeubles de deux à quatre logements).

Le processus de vente à découvert[[[[modifier]

Le processus de facilitation des ventes à découvert comprend les éléments suivants.

1. Contacter le détenteur du privilège principal et soumettre une demande à accepter dans son programme de vente à découvert. Les prêteurs n'accepteront aucun contrat de vente à découvert avec un acheteur à moins que le propriétaire de la maison ait été approuvé au préalable pour son programme.

2. Le prêteur doit vérifier que tous les programmes gouvernementaux, tels que l'éligibilité des solutions de forclusion abordables, sont inclus, y compris une aide à la réinstallation de l'emprunteur.

3. Une fois approuvé, le prêteur doit fournir les conditions de la vente à découvert. Les conditions peuvent inclure l'annulation de toute déficience, une incitation financière pour une fermeture réussie, la propriété doit être répertoriée à une date donnée et de nombreuses autres incitations.

4. Interroger des agents immobiliers et sélectionner la personne la plus qualifiée pour gérer votre vente à découvert (si vous n'avez pas encore sélectionné d'agent inscripteur).

5. Il peut être utile d’obtenir une lettre d’avis du prix du courtier pour établir une estimation (et non une évaluation) de la valeur marchande actuelle de la propriété. Ce BPO doit utiliser des compositions sur votre marché immédiat. La propriété doit être répertoriée à un prix plus élevé pour indiquer au prêteur que vous essayez d'obtenir le prix le plus élevé possible.

6. Surveiller la liste pour s’assurer qu’elle est gérée de manière proactive.

7. Négocier avec les détenteurs de privilège junior pour un gain réduit. Les détenteurs de privilèges juniors ne recevront rien en cas de forclusion (qui remplit les conditions requises pour une vente à découvert). Ils ont donc tout intérêt à se contenter de quelque chose plutôt que de rien. Les détenteurs de privilèges subalternes sont autorisés à exercer un jugement sur leur argent personnel en raison des lacunes que cela crée. Négocier pour éliminer ceci est primordial pour l'emprunteur.

8. Soumettre l'offre de vente à découvert à tous les détenteurs de privilège et négocier avec eux pour obtenir l'approbation de la vente.

9. Travailler avec les détenteurs de privilège pour obtenir la libération de toute responsabilité liée à la déficience.

Parties à une vente à découvert[[[[modifier]

Certains détenteurs de privilège subalternes et d'autres personnes ayant un intérêt dans le bien peuvent s'opposer aux montants que reçoivent les autres détenteurs de privilège. Il est possible pour un détenteur de privilège quelconque d'empêcher une vente à découvert en refusant de négocier une réduction de son gain pour libérer son privilège. Si un créancier a souscrit une assurance hypothécaire sur son prêt, l'assureur deviendra probablement également une tierce partie à ces négociations, car la police d'assurance peut être amenée à payer une réclamation pour compenser la perte du créancier. Le large éventail de parties, paramètres et processus impliqués dans une vente à découvert peut en faire une forme complexe et hautement spécialisée de renégociation de dette. Les ventes à découvert présentent un risque d'échec élevé pour les nombreuses raisons exposées, mais ont les meilleures chances de succès si le bon professionnel est embauché pour le faciliter.

Jugements de carence[[[[modifier]

Tout solde impayé dû aux créanciers au-delà du remboursement qu'ils reçoivent à la vente à découvert est appelé déficit.[5] Les contrats de vente à découvert ne libèrent pas nécessairement les emprunteurs de leur obligation de rembourser tout manque à gagner sur les prêts, sauf convention contraire entre les parties ou prévue par la loi. La plupart des États autorisent les prêteurs à obtenir un jugement en cas de carence après une vente à découvert, mais quelques États, dont l'Arizona, la Californie, le Nevada et l'Oregon, l'interdisent.[[[[citation requise] Dans les États autorisant les jugements sur les déficiences après une vente à découvert, il est impératif que le contrat de vente à découvert conclu entre l'emprunteur et les titulaires de privilège comprenne un contrat clair de libération des déficiences.

Crédit et implications fiscales[[[[modifier]

Une vente à découvert entraînera une information de crédit négative pour l'emprunteur. Cependant, l'emprunteur qui a vendu une propriété à court terme a une période d'attente beaucoup plus courte pour un prêt que l'emprunteur qui a laissé la propriété aller à la forclusion.[6] Avec le programme de retour au travail de la FHA [7] certains emprunteurs peuvent prétendre à un nouveau prêt un an après une vente à découvert. C'est devenu la norme que l'emprunteur qui a agi de manière responsable en vendant à découvert est récompensé.

L'emprunteur de vente à découvert recevra un 1099-C (C, Annulation de dette) à la suite d'une vente à découvert.[[[[citation requise] Loi sur l'allégement de la dette liée au pardon hypothécaire [8] peut vous accorder une exemption d'impôt si le bien vendu à découvert était votre résidence principale. Sinon, le bien peut être détaillé dans une annexe D comme une perte totale et déduit en conséquence (voir votre professionnel de l'impôt).

Voir également[[[[modifier]

Références[[[[modifier]

  1. ^ "Fiche d'information NHAS sur la vente volontaire ou assistée (AVS)" (PDF). Récupéré 2 septembre 2014.
  2. ^ "Programme pour la maison abordable". Le gouvernement. 2 avril 2016. Récupéré 2 Avril, 2016.
  3. ^ "Rendre la maison abordable". Programme de modification abordable pour l'habitat (HAMP). Rendre la maison abordable. Récupéré 31 mars, 2016.
  4. ^ "Rendre la maison abordable". Accueil abordables alternatives de forclusion. Rendre la maison abordable. Récupéré 31 mars, 2016.
  5. ^ Blacks Law Dictionary (31 mars 2016). "Blacks Law Dictionary Online, définition de" DEFICIENCY ". TheLawDictionary.org. Récupéré 31 mars, 2016.
  6. ^ "16 Options de forclusion à connaître avant de faire quoi que ce soit avec votre banque". Barker Hill Realty. Récupéré 2018-12-07.
  7. ^ "Programme de retour au travail de la FHA". Programme de retour au travail. Fannie Mae. 1er avril 2016. Récupéré Le premier avril, 2016.
  8. ^ "La forclusion de maison et l'annulation de dette". Accueil forclusion et annulation de la dette. Service des recettes internes. 1er avril 2016. Récupéré Le premier avril, 2016.

Liens externes[[[[modifier]


=> Vente à découvert (immobilier) – Wikipedia – panneau a vendre maison
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