Financement du vendeur: son fonctionnement dans les ventes à domicile – panneau a vendre maison

Le financement du vendeur - lorsque le vendeur accorde une hypothèque à l'acheteur - peut aider les acheteurs et les vendeurs.

Le financement du vendeur peut être un outil utile dans un marché du crédit serré. Il permet aux vendeurs de déménager une maison plus rapidement et d’obtenir un retour sur investissement substantiel. De plus, les acheteurs peuvent bénéficier d’exigences de qualification et d’acompte moins strictes, de taux plus souples et de meilleures conditions de prêt pour une maison qui, autrement, serait hors de portée.

Les vendeurs disposés à assumer le rôle de bailleur de fonds ne représentent qu'une petite fraction de tous les vendeurs, généralement moins de 10%. En effet, l’accord n’est pas exempt d’obstacles juridiques, financiers et logistiques. Mais en prenant les bonnes précautions et en faisant appel à des professionnels, les vendeurs peuvent réduire les risques inhérents.

Les mécanismes du financement du vendeur

Dans le financement du vendeur, le vendeur assume le rôle du prêteur. Au lieu de donner de l’argent à l’acheteur, le vendeur lui accorde suffisamment de crédit pour le prix d’achat de la maison, moins tout acompte. L'acheteur et le vendeur signent un billet à ordre (contenant les conditions du prêt). Ils enregistrent une hypothèque (ou "acte de confiance" dans certains États) auprès de l'autorité de gestion des archives publiques locale. Ensuite, l'acheteur rembourse le prêt au fil du temps, généralement avec intérêts.

Ces prêts sont souvent à court terme - par exemple, amortis sur 30 ans mais avec un paiement forfaitaire dû dans cinq ans. La théorie est que, dans quelques années, la maison aura pris suffisamment de valeur ou que la situation financière des acheteurs sera suffisamment améliorée pour qu'ils puissent se refinancer auprès d'un prêteur traditionnel.

Du point de vue du vendeur, la courte période est également pratique - les vendeurs ne peuvent pas espérer avoir la même espérance de vie qu’une institution prêteuse, ni la patience d’attendre 30 ans jusqu’à ce que le prêt soit remboursé. De plus, les vendeurs ne veulent pas être exposés au risque d’obtenir un crédit plus long que nécessaire.

Un vendeur est dans la meilleure position pour lui proposer un contrat de financement lorsque la maison est libre et dégagée d'un emprunt hypothécaire - c'est-à-dire lorsque son propre emprunt est remboursé ou peut au moins être remboursé à l'aide de la mise de fonds de l'acheteur. . Si le vendeur a toujours une hypothèque importante sur la propriété, son prêteur existant doit accepter la transaction. Sur un marché du crédit serré, les prêteurs averses au risque sont rarement disposés à assumer ce risque supplémentaire.

Types d'accords de financement du vendeur

Voici un aperçu des types les plus courants de financement par le vendeur.

Hypothèque tout compris. Dans un prêt hypothécaire ou un acte de fiducie tout compris (AITD), le vendeur porte le billet à ordre et l’hypothèque pour l’intégralité du solde du prix du logement, moins tout acompte.

Hypothèque junior. Sur le marché actuel, les prêteurs hésitent à financer plus de 80% de la valeur d'une maison. Les vendeurs peuvent éventuellement accorder un crédit aux acheteurs pour combler la différence: Le vendeur peut détenir une deuxième hypothèque ou une hypothèque "de rang inférieur" pour le solde du prix d'achat, déduction faite de tout acompte. Dans ce cas, le vendeur obtient immédiatement le produit de la première hypothèque auprès du premier prêteur hypothécaire de l'acheteur. Toutefois, le vendeur qui contracte une deuxième hypothèque court le risque d'accepter une priorité inférieure en cas de défaillance de l'emprunteur. Lors d'une saisie ou d'une reprise de possession, l'hypothèque de second rang ou junior du vendeur n'est payée qu'après le remboursement du premier prêteur hypothécaire et uniquement si le produit de la vente est suffisant. En outre, la banque peut refuser d’accorder un prêt à une personne qui a une dette aussi lourde.

Contrat foncier. Les contrats fonciers ne cèdent pas le titre de propriété à l'acheteur, mais lui donnent un "titre de propriété équitable", une propriété partagée temporairement. L'acheteur effectue les paiements au vendeur et, après le paiement final, il obtient l'acte.

Option de location. Le vendeur loue la propriété à l'acheteur pour une durée contractuelle, à la manière d'une location ordinaire - sauf qu'il accepte également, moyennant un paiement forfaitaire, de vendre la propriété à l'acheteur dans un délai spécifié à l'avenir, à des conditions convenues. -supon termes (éventuellement y compris le prix). Certains ou tous les paiements de location peuvent être crédités sur le prix d'achat. De nombreuses variations existent sur les options de location.

Hypothèque hypothétique. Les hypothèques hypothétiques permettent à l’acheteur de prendre la place du vendeur sur l’hypothèque existante. Certains prêts de la FHA et de la VA, ainsi que des prêts au taux hypothécaire ajustable conventionnel (ARM), sont acceptables - avec l’approbation de la banque.

Obtenir de l'aide professionnelle

L'acheteur et le vendeur auront probablement besoin d'un avocat ou d'un agent immobilier - peut-être des deux - ou d'un autre professionnel qualifié expérimenté dans le financement de vendeurs et les transactions à domicile pour rédiger le contrat de vente du bien, le billet à ordre et tout autre document nécessaire.

De plus, déclarer et payer des taxes sur une transaction financée par le vendeur peut être compliqué. Le vendeur peut avoir besoin d'un expert financier ou fiscal pour fournir des conseils et une assistance.

Conseils pour réduire les risques du vendeur

De nombreux vendeurs hésitent à souscrire une hypothèque car ils craignent que l'acheteur ne fasse défaut (c'est-à-dire qu'il ne rembourse pas le prêt). Mais le vendeur peut prendre des mesures pour réduire le risque de défaillance. Un bon professionnel peut aider le vendeur à:

Exiger une demande de prêt. Le vendeur doit insister pour que l’acheteur complète un formulaire de demande de prêt détaillé et vérifie minutieusement toutes les informations que l’acheteur y fournit. Cela comprend la vérification du crédit et la vérification des emplois, des actifs, des créances financières, des références et d’autres informations et documents de base.

Permettre au vendeur d'approuver les finances de l'acheteur. Le contrat de vente écrit - qui spécifie les conditions de la transaction, ainsi que le montant du prêt, le taux d'intérêt et la durée - doit être subordonné à l'approbation du vendeur quant à la situation financière de l'acheteur.

Avoir le prêt garanti par la maison. Le prêt doit être sécurisé par la propriété afin que le vendeur (le prêteur) puisse exclure le paiement si l'acheteur fait défaut. La maison doit être correctement évaluée afin de confirmer que sa valeur est égale ou supérieure au prix d'achat.

Obtenez un acompte. Les prêteurs institutionnels demandent des acomptes pour se donner une protection contre le risque de perte de l'investissement. Cela donne également à l'acheteur une participation dans la propriété et les rend moins enclins à s'éloigner au premier signe de difficultés financières. Les vendeurs devraient faire de même et percevoir au moins 10% du prix d'achat. Sinon, dans un marché en baisse et en baisse, la forclusion pourrait laisser au vendeur une maison qui ne pourrait être vendue pour couvrir tous les coûts.

Négocier le prêt

Comme avec un prêt hypothécaire conventionnel, le financement du vendeur est négociable. Pour proposer un taux d’intérêt, comparez les taux actuels qui ne sont pas spécifiques à chaque prêteur. Utilisez des services tels que www.BankRate.com et www.HSH.com - vérifiez les taux quotidiens et hebdomadaires dans la zone de la propriété, et non les taux nationaux. Soyez prêt à offrir un taux d’intérêt concurrentiel, des paiements initiaux peu élevés et d’autres concessions pour attirer les acheteurs.

Étant donné que les vendeurs ne facturent généralement pas de points (chaque point représente 1% du montant du prêt), de commissions, de primes de rendement ou d’autres frais hypothécaires, ils peuvent souvent se permettre de donner à l’acheteur un meilleur financement que la banque. Ils peuvent également proposer des critères de qualification et des acomptes d'acompte moins stricts.

Cela ne signifie pas que le vendeur doit ou devrait s'incliner devant tous les caprices d'un acheteur. Le vendeur a également le droit de retourner correctement. Une hypothèque avantageuse entraînant des coûts minimes et des versements mensuels moins élevés devrait se traduire par une juste valeur marchande pour la maison.

Embauche d'une entreprise de service de prêt

Pour alléger le fardeau de la paperasserie, les vendeurs peuvent faire appel à une société de gestion de prêts pour l’aider à établir l’hypothèque, envoyer des relevés aux acheteurs, collecter les paiements et gérer l’hypothèque.

Pour une discussion détaillée de l’ensemble du processus de vente de maisons, y compris une variété de façons de motiver les acheteurs réticents à acheter votre maison, voir Vendre votre maison: le guide essentiel de Nolo, par Ilona Bray.

Financement du vendeur: son fonctionnement dans les ventes à domicile – panneau a vendre maison
4.9 (98%) 32 votes