Achat d'une maison avec financement par le propriétaire – panneau a vendre pas cher

Demander à un vendeur de vous aider à acheter sa maison semble fou, non? Ce n'est certainement pas quelque chose que la plupart des propriétaires, ou même leurs agents inscripteurs, considèrent habituellement. Cependant, pour un vendeur dont la maison n'est pas vendue ou pour un acheteur qui a des difficultés avec les directives des prêteurs traditionnels, le financement par le propriétaire est sans aucun doute une option viable. Aussi connu sous le nom financement vendeurest particulièrement populaire si la scène immobilière locale est un marché d’acheteur.



Qu'est-ce que le financement par le propriétaire?

Le financement de propriétaire ou de vendeur signifie simplement que le propriétaire actuel met en place une partie ou la totalité de l'argent nécessaire pour acheter une propriété. En d'autres termes, au lieu de contracter une hypothèque auprès d'un prêteur commercial, l'acheteur emprunte l'argent au vendeur. Les acheteurs peuvent entièrement financer un achat de cette manière ou combiner un prêt du vendeur avec un prêt d'une banque.


Pour la partie financée, l’acheteur et le vendeur s’accordent sur un taux d’intérêt, le montant et l’échéancier du paiement mensuel et d’autres détails relatifs au prêt, et l’acheteur remet au vendeur un billet à ordre acceptant ces conditions. Le billet à ordre est généralement inscrit dans les archives publiques, protégeant ainsi les deux parties.


Peu importe que la propriété ait une hypothèque existante, bien que le prêteur du propriétaire puisse accélérer le prêt lors de la vente en raison d'une clause d'aliénation. En règle générale, le vendeur conserve le titre de propriété de la maison jusqu’à ce que l’acheteur ait entièrement remboursé le prêt.



Types de financement du propriétaire

Les vendeurs et les acheteurs sont libres de négocier les conditions du financement par le propriétaire, sous réserve des lois sur l’usure spécifiques à l’État et d’autres réglementations locales; certaines lois des États, par exemple, interdisent les paiements en ballon.


Bien que cela ne soit pas obligatoire, de nombreux vendeurs s’attendent à ce que l’acheteur verse une sorte d’acompte sur la propriété. Leur raisonnement est similaire à celui de tout prêteur hypothécaire: ils supposent que les acheteurs qui ont une certaine équité dans une maison sont moins susceptibles de faire défaut sur les paiements et de la laisser entrer dans la forclusion.

Le financement par le propriétaire peut prendre plusieurs formes. Certaines variations comprennent:


  • Contrats fonciers. Les contrats fonciers ne donnent pas à l'acheteur le titre de propriété légal mais donnent à l'intéressé un titre de propriété. L'acheteur effectue des paiements au vendeur pendant une certaine période. Lors du paiement final ou d'un refinancement, l'acheteur reçoit l'acte.
  • Hypothèques Les vendeurs peuvent détenir l'hypothèque pour la totalité du solde du prix d'achat (moins l'acompte), ce qui peut inclure un prêt sous-jacent. Ce type de financement est appelé un hypothèque tout compris ou Acte de confiance tout compris (AITD). Le vendeur reçoit une dérogation aux intérêts sur le prêt sous-jacent. Un vendeur peut également détenir une hypothèque de second rang, auquel cas l'acheteur prendrait le titre du prêt existant ou obtiendrait une nouvelle hypothèque de premier rang. L'acheteur reçoit un acte et donne au vendeur une deuxième hypothèque pour le solde du prix d'achat, déduction faite de l'acompte et du montant de la première hypothèque.


  • Contrats de location-achat. Un contrat de location-achat signifie que le vendeur loue le bien à l'acheteur, lui donnant ainsi un titre de propriété équitable. Lorsque le contrat de location-achat est rempli, l’acheteur reçoit le titre complet et obtient généralement un prêt pour payer le vendeur, après avoir reçu un crédit pour tout ou partie des paiements de location vers le prix d’achat.



Avantages du financement du propriétaire pour les acheteurs

Les acheteurs qui optent pour un financement vendeur peuvent bénéficier de plusieurs avantages.


  • Peu ou pas de qualification. L'interprétation des qualifications de l'acheteur par le vendeur est généralement moins stricte et plus flexible que celles imposées par les prêteurs conventionnels.
  • Financement sur mesure. Contrairement aux prêts classiques, les vendeurs et les acheteurs peuvent choisir parmi diverses options de remboursement de prêt, telles que l’intérêt seulement, l’amortissement à taux fixe, un paiement inférieur à l’intérêt ou un paiement forfaitaire (si l’État le permet), voire une combinaison des deux. de ceux-ci. Les taux d'intérêt peuvent être ajustés périodiquement ou rester à un taux unique pour la durée du prêt.


  • Flexibilité des acomptes Les acomptes sont négociables. Si un vendeur souhaite un acompte plus important que celui dont dispose l’acheteur, il peut parfois laisser l’acheteur effectuer des versements forfaitaires périodiques en guise d’acompte.
  • Frais de clôture réduits. Sans prêteur institutionnel, il n’existe ni prêt, ni point d’escompte, ni frais d’origination, de traitement, d’administration ou tout autre frais divers que les prêteurs facturent régulièrement, ce qui permet d’économiser automatiquement des frais de clôture.


  • Possession plus rapide. Étant donné que les acheteurs et les vendeurs n'attendent pas qu'un prêteur traite le financement, ils peuvent fermer leurs portes plus rapidement et obtenir la possession de la propriété plus rapidement qu'avec une transaction de prêt classique.



Avantages de financement du propriétaire pour les vendeurs

De nombreux avantages pour les vendeurs se présentent également dans les situations de financement par le propriétaire:


  • Prix ​​de vente plus élevé. Parce que le vendeur offre le financement, il peut être en mesure de commander un prix catalogue complet ou supérieur.
  • Allégements fiscaux. Le vendeur peut payer moins d’impôts sur une vente à tempérament, en ne rapportant que le revenu reçu chaque année civile.
  • Revenu mensuel. Les paiements d'un acheteur augmentent les flux de trésorerie mensuels du vendeur, générant un revenu disponible.
  • Taux d'intérêt plus élevé. Le prêt financé par le propriétaire peut être assorti d'un taux d'intérêt plus élevé que celui qu'un vendeur pourrait recevoir sur un compte de marché monétaire ou d'autres types d'investissements à faible risque.


  • Vente plus rapide. Offrir un financement aux propriétaires est un moyen de se démarquer de la mer de stocks, en attirant un ensemble d'acheteurs différent et en déplaçant une propriété autrement difficile à vendre.


Aussi avantageux que cela puisse être, le financement par le propriétaire est un processus complexe. Ni les acheteurs ni les vendeurs ne doivent s’appuyer uniquement sur leurs agents immobiliers respectifs, mais plutôt engager des avocats spécialisés dans l’immobilier pour les aider à négocier la transaction, en veillant à ce que leur contrat soit conforme à toutes les lois des États, qu’il couvre toutes les éventualités et protège les deux parties à égalité.


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