=> 5 conseils pour vendre des propriétés occupées par les locataires en Alberta – Pancarte a vendre

Je suis bien connu dans mon bureau pour en savoir assez sur le foncier et les lois qui régissent les locations en Alberta, ou au moins sur les endroits où trouver des réponses. Il n’est pas surprenant que j’ai beaucoup plus de questions au printemps et que les baux sont en vigueur pour les étudiants ou les gens qui veulent vendre. J’ai posé la même question de base deux fois cette semaine, j’ai donc pensé que c’était le moment de publier son blog. (Merci à Bill, Doug, Oliver et Christian pour avoir poussé à taper.)

La question essentielle est double. Premièrement, puis-je me débarrasser du locataire afin d'avoir une propriété vacante à vendre et à vendre? Deuxièmement, si je vends avec un locataire sur place, comment puis-je entrer et comment puis-je obtenir un bien vacant pour les acheteurs? Il y a beaucoup d’agents immobiliers qui ne comprennent pas la loi avec suffisamment de détails pour vous aider à décider si vous pouvez / devriez accepter une offre qui nécessitait une possession vacante. Imaginez que vous acceptez une offre qui demande une possession de 30 jours et que votre locataire refuse. Votre vente pourrait s'effondrer et vous pourriez vous retrouver avec une action en justice. Ces conseils peuvent vous aider et je suis toujours ravi de vous aider à vendre votre bien locatif.

Accès à votre bien locatif

Un agent a appelé mon hier qui a une propriété où le locataire refuse de laisser les agents immobiliers pour un rapide coup d'oeil. Voici la première grande règle qui aide les propriétaires et les agents immobiliers: les locataires ne peuvent pas refuser l’accès. La seule exception est un jour de culte religieux si les locataires en ont informé le propriétaire par écrit. Je cite le site Web de Service Alberta:

Après avoir donné le préavis de 24 heures, un propriétaire peut entrer entre 8 h et 20 h, mais n’est pas autorisé à y entrer un jour férié ou le jour du culte du locataire. Le locateur peut entrer un dimanche si la journée de culte du locataire n’est pas un dimanche et si le locataire en a informé par écrit le locateur.

Mon conseil au propriétaire ou à l'agent. Postez un avis, laissez des messages vocaux, des messages texte, etc., puis partez. Je suppose que vous avez des clés, mais allez-y. Si rien d’autre, le locataire qui refuse l’accès a généralement commis une violation substantielle telle que 5 colocataires, la destruction de la propriété ou la violation du bail.

Avis de départ (baux à terme fixe vs mois en mois)

Si votre locataire est sur un bail à durée déterminée, vous avez une épée à double tranchant. Premièrement, vous ne pouvez pas rompre un bail à durée déterminée, peu importe ce que stipule le contrat d’achat ou le contrat de location. Vous devez attendre la fin du bail, mais vous n’êtes pas obligé de le renouveler ou de passer d’un mois à l’autre. Votre seule autre option légale ici est l'expulsion pour violation substantielle. Il y a une autre option dont je parlerai à la fin.

Si votre locataire est sur un bail mensuel, vous avez plus d'options. Je vais citer Service Alberta à nouveau (c'est moi qui souligne).

Les seules raisons pour lesquelles les propriétaires peuvent mettre fin à une location périodique sont les suivantes:

  • le locateur ou un parent du locateur a l'intention d'occuper les lieux,
  • le propriétaire a conclu un accord de vente des locaux et toutes les conditions de la vente ont été remplies ou renoncé, ou si l’accord est destiné à la vente d’un logement individuel ou jumelé et / ou d’un condominium, et l'acheteur demande par écrit que le propriétaire donne au locataire un avis de résiliation de la location,
  • le propriétaire a l'intention de démolir le bâtiment dans lequel se trouvent les locaux ou d'effectuer des rénovations majeures nécessitant des locaux inoccupés,
  • les locaux seront utilisés à des fins non résidentielles,
  • le locateur est un établissement d'enseignement et le locataire est ou ne sera plus un étudiant,
  • les locaux loués sont des logements sociaux subventionnés et le locataire n'est plus éligible à un tel logement, n'a pas déclaré de revenus relatifs à l'admissibilité ou le financement public du programme est annulé,
  • le locataire est employé par le propriétaire et l'emploi est résilié,
  • les locaux sont convertis en copropriété, ou
  • si un locataire a commis une violation substantielle du contrat de location.

Veuillez noter que vous devez toujours donner un préavis de 90 jours lorsque l'acheteur a demandé la possession des lieux. C’est 90 jours à partir de la fin du mois qu’ils sont supposés quitter, ce qui peut être plus proche de 120 jours en pratique.

Rénovations familiales / substantielles

Le lecteur intelligent qui a énuméré les raisons de la résiliation ci-dessus demandera si nous pouvons utiliser la famille ou les modifications comme raison. Oui, mais vous devez réellement prendre les mesures nécessaires. Les délais de préavis ne sont pas amusants non plus. Pour la conversion de copropriété ou les rénovations importantes, vous avez besoin d’un préavis d’un an. Pour une occupation familiale ou de propriétaire, vous pouvez vous en tirer avec «seulement» 90 jours. ** Notez que si vous l'achetez pour une location, vous ne pouvez pas utiliser ces raisons pour résilier le bail de l'ancien locataire et y mettre votre propre locataire. Je ne dis pas que cela ne se produit pas, mais si un locataire bien informé veut qu'ils puissent vous forcer à louer.

En résumé, les baux à durée fixe semblent plus rigides, mais ils sont en réalité plus faciles si vous avez un locataire difficile, car vous ne pouvez tout simplement pas renouveler le bail et le locataire n’a aucun recours.

Des photos

Il est difficile de faire des photos et de respecter la vie privée du locataire. Premièrement, tout le processus que nous subissons exige que nous soyons professionnels et hors pair. Les locataires doivent comprendre que nous respectons la loi et essayons de rendre le processus aussi simple que possible pour toutes les parties. Ce n'est pas le moment de supprimer votre frustration de vos locataires.

Trois conseils pour les photos:

  1. Obtenez leur permission par écrit. Les agents immobiliers ont un formulaire que nous pouvons utiliser (voir Formulaires Web de AREA), mais un simple accord écrit suffira dans la plupart des cas.
  2. Faites de votre mieux pour protéger leur vie privée et faites-leur savoir que vous le faites. Prévenez-les à l'avance de la date à laquelle vous ou votre photographe prenez la photo. Encouragez-les à faire un nettoyage rapide pour des choses telles que des photos personnelles, des factures de services publics, des sous-vêtements ou des objets coûteux qui peuvent être facilement déplacés.
  3. Soyez réaliste avec vos photos. Si vous effectuez un nettoyage impeccable et rendez la propriété trop belle, vous attirerez des acheteurs non qualifiés qui s'en iront tout simplement lorsqu'ils verront le désordre régnant pour votre locataire.

Des séances

J'ai trois bons conseils pour gérer les projections et une chose qui me rend fou.

Tout d’abord, référez-vous à mon premier point ci-dessus - les locataires ne peuvent pas refuser les visites sauf les jours fériés, les visites après 20 heures ou les jours de culte. Ça peut être nul, et ils pourraient décider de rester à la maison et d’être méchants, mais ils ne peuvent pas vous empêcher d’entrer.

Deuxièmement, je demande souvent aux propriétaires d’acheter une pile de cartes-cadeaux de 5 $ à Tim Hortons ou à Starbucks. Chaque fois que je montre, je laisse une carte-cadeau et une note de remerciement. Vous serez surpris de la rapidité avec laquelle les locataires se mobilisent lorsque vous leur donnez des friandises. Je suppose qu’ils aiment beaucoup les bambins.

Troisièmement, donner préavis pour montrer des fenêtres. Imaginez qu'au lieu de donner un préavis de 24 heures et de mettre en place une présentation chaque fois que vous recevez une demande, vous remettiez une lettre aux locataires le lundi matin avec un préavis du mardi, du jeudi et du samedi après-midi entre 14h et 18h. Cela répond à votre obligation légale de notification, puis vous suivez avec un appel téléphonique ou un SMS pour les diffusions réellement programmées. Je préfère travailler à l'avance avec les locataires pour que tout le monde soit heureux. Les lettres de papier comme celle-ci aident les locataires à rester heureux et à coopérer, car ils voient alors que vous travaillez dur pour remplir les obligations légales qui vous incombent.

Toutefois, les agents immobiliers, veuillez ne pas demander aux agents des acheteurs de contacter directement le locataire. Je suis peut-être poli, mais il y a beaucoup de débiles qui harcèlent votre locataire avec un préavis d'une heure de tentatives de diffusion.

Astuces sournoises

D'accord, vous avez donc peut-être l'acheteur idéal qui paie 10 000 USD par rapport au marché mais qui doit en prendre possession dans 45 jours. Voici quelques idées pour vous aider.

Premier, aidez-les à trouver un nouvel endroit. Appelez, envoyez un courrier électronique et publiez des messages pour les autres investisseurs susceptibles d’avoir un espace. Peut-être même voudrez-vous acheter une autre propriété en sachant que vous avez un excellent locataire.

Seconde, offrez-leur de l'argent. Je suis généralement fan de payer le loyer et le dépôt de garantie du premier mois. Si vous obtenez une prime ou que vous résolvez un problème, un couple est beaucoup moins un problème qu'une vente frustrée.

Propriétaires, vous devez lire et comprendre la Loi sur la location à usage d'habitation et le Règlement ministériel. Nous avons appris d’autres stratégies au fil des ans, mais il faudra attendre un autre article de blog. Donnez-moi un cri si vous avez des questions ou si je peux vous aider.

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