Vendre une maison au Kansas: Quelles sont mes obligations de divulgation? – panneau a vendre maison

Ce que les vendeurs de maisons au Kansas devraient savoir sur la loi de leur État en matière de divulgation aux acheteurs de l'état de la maison.

Comme l’a dit un célèbre Kansan, il n’ya pas d’endroit comme chez soi. Vous connaissez votre maison mieux que quiconque. Et c’est précisément pour cette raison que le Kansas exige que, si vous décidez de vendre votre maison, vous communiquiez certaines informations à des acheteurs potentiels. Plus précisément, le Kansas exige que les vendeurs révèlent divers problèmes pouvant affecter la valeur ou l’opportunité de la propriété afin que les acheteurs ne soient pas désagréablement surpris après leur déménagement. Si vous vendez votre maison dans l’État de tournesol, que devez-vous divulguer et quand?

Lois sur la divulgation au Kansas pour les ventes à domicile

Le Kansas a un certain nombre de lois distinctes qui vous obligent, en tant que vendeur à domicile, à communiquer certaines informations à des acheteurs potentiels. Plus généralement, Kansas Stat. Ann. 58-30.106 stipule que vous ou votre agent immobilier devez divulguer à l'acheteur: (i) tout risque environnemental affectant le bien; (ii) l'état physique de la propriété; (iii) des défauts matériels dans la propriété; (iv) des défauts matériels dans le titre de propriété; et (v) toute limitation importante de votre capacité à exécuter conformément aux conditions du contrat d'achat.

Contrairement à certains États, la législation du Kansas ne précise pas quels domaines ou quels aspects de la propriété nécessitent une divulgation. Bien qu'il n'existe aucun formulaire de divulgation obligatoire, la Kansas Association of Realtors a créé un exemple de formulaire qui couvre généralement les informations que vous devriez envisager de divulguer à l'acheteur. Votre propre agent immobilier ou avocat peut avoir sa propre forme ou ses propres préférences pour la divulgation de ces informations.

Comme vous pouvez le constater, le formulaire de trois pages vous aide à révéler toute une gamme de défauts potentiels liés à divers aspects de votre maison et de vos biens. Ceux-ci incluent les appareils, le système électrique, le système de chauffage et de refroidissement, les systèmes d'eau et diverses conditions structurelles. Le formulaire contient également un certain nombre d'autres questions relatives à la divulgation, par exemple sur la question de savoir si votre titre de propriété (comme les servitudes ou les conflits de limites) est grevé de droits, ou les conditions dangereuses (telles que les zones inondables ou l'amiante).

Il est toutefois important de noter que chaque section du formulaire contient un espace pour les "Autres" défauts ou problèmes. En d’autres termes, même si le formulaire vous rappellera les divers problèmes qui se sont posés chez vous, il vous incombe de vous assurer que vous êtes en mesure de fournir les informations légalement requises à l’acheteur.

Vous et l'acheteur signerez ce formulaire, en reconnaissant qu'il a été donné et reçu. De votre point de vue, un objectif important de cet exercice est d'empêcher l'acheteur de revenir vers vous après la clôture et de se plaindre de ne jamais lui avoir dit qu'il y avait un trou énorme dans le toit. En supposant que vous soyez honnête sur le formulaire, vous auriez mentionné ce type de défaut.

Séparément, Kansas Stat. Ann. 58-3078a impose au vendeur de divulguer aux acheteurs la présence de radon - qui peut être cancéreux -. Cette divulgation peut être faite dans le contrat d'achat lui-même.

Le contrat d’achat doit également contenir un libellé statutaire sur la capacité de l’acheteur à trouver des informations sur les personnes enregistrées reconnues coupables de certains crimes sexuels dans la région. Kansas Stat. Ann. 58-3078 fournit le paragraphe qui doit être inclus, qui dirige l'acheteur vers le Kansas Bureau of Investigation.

Enfin, Kansas Stat. Ann. 12-6a20 exige que vous indiquiez si la propriété fait l'objet d'évaluations spéciales. Cela signifie essentiellement si la propriété est soumise ou non à des taxes municipales, de comté ou d'État en particulier. Si de telles évaluations existent, vous devez fournir à l'acheteur une approximation de leur valeur (afin d'éviter toute mauvaise surprise après la clôture).

Quand le vendeur doit-il divulguer ses informations?

Le Kansas n’a pas de texte statutaire précis sur le moment exact où des divulgations doivent être faites. En effet, la loi autorise spécifiquement la divulgation des informations relatives au radon, au condamné sexuel et aux évaluations spéciales dans le contrat d’achat (plutôt que sous la forme de documents distincts communiqués avant la signature du contrat d’achat).

Quoi qu’il en soit, vous devez vous efforcer de communiquer à vos acheteurs toutes les informations avant en leur remettant un contrat d'achat. Deux semaines est probablement un stade de base raisonnable. Si l'acheteur est sur le point de signer un contrat volumineux et qu'il découvre soudainement une montagne de défauts avec la maison ou l'existence du radon, il risque de se faire peur et de refuser de signer. Il est probable que la divulgation de ces informations avant la rédaction d’un contrat et la résolution de tout problème éventuel constituent une stratégie plus judicieuse.

Quels problèmes ne doivent pas être divulgués au Kansas?

Il est important de noter que le Kansas ne vous oblige pas à engager un inspecteur ni à vérifier les informations divulguées dans votre formulaire.Kansas Stat. Ann. 58-30.106 (2) stipule que les vendeurs ne sont «pas tenus de procéder à une inspection indépendante de la propriété au profit du [buyer]. ”Vous ne devez divulguer que les défauts que vous avez connus lors de la divulgation.

Vous remarquerez également que le formulaire type de la Kansas Association of Realtors pose beaucoup plus de questions que ne le prévoit expressément la loi. La loi ne vous oblige pas à répondre à chaque question. Sachez simplement qu'un espace vide peut rendre un acheteur suspicieux et que la loi NE vous oblige pas à divulguer "tout défaut matériel" à votre connaissance.

Pourquoi devriez-vous être honnête et ouvert en faisant des divulgations?

Vous voulez simplement vendre votre maison au Kansas. Toutes ces révélations peuvent paraître compliquées, car elles vous obligent à faire face à certains aspects susceptibles de réduire la valeur de votre propriété. Pourquoi devriez-vous être honnête en faisant ces divulgations?

Tout d'abord, bon nombre des problèmes de votre maison peuvent surgir lorsque l'acheteur procède à une inspection de la maison, comme c'est souvent le cas dans les ventes de maisons. Si l’acheteur découvre un certain nombre de défauts que vous n’avez pas signalés, il présumera que vous avez menti (ce n’est pas bon pour les négociations futures) ou que vous ne saviez honnêtement pas le problème et que vous ne les avez donc pas pris en compte. votre prix catalogue. Dans les deux cas, l'acheteur est susceptible de vous répondre avec des demandes de réparation et / ou une réduction de prix.

Ou bien, si l'acheteur va de l'avant et ferme votre maison sans avoir découvert le défaut, s'installe et trouve toutes sortes de défauts qui semblent avoir existé avant la vente, vous risquez d'être victime d'une poursuite. Non seulement l'acheteur pourrait vous poursuivre en justice pour des causes relevant du droit commun, telles que la rupture de contrat et la fraude, mais vous pourriez également être tenu responsable en vertu de Kansas Stat. Ann. 50-626, qui couvre les «pratiques et actes trompeurs». Les acheteurs ont utilisé cette loi pour plaider en justice contre les vendeurs qui les avaient induits en erreur dans leurs déclarations de biens immobiliers.

Si vous omettez de divulguer des informations honnêtes, cela pourrait (si vous avez de la chance et que l'acheteur n'embauche pas un bon inspecteur en bâtiment) vous épargner des ennuis à court terme et permettre une vente plus rapide, mais il est possible route. La meilleure stratégie consiste à faire preuve de la plus grande franchise et de la plus grande honnêteté dans vos déclarations, de manière à ce que vous et l’acheteur obteniez le bénéfice de la transaction - et la clôture une fois celle-ci effectuée.

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